Advies 466: Maatvoering te verkopen perceel bouwgrond niet precies bekend - toch voldoende transparant.
Nationale openbare procedure voor het sluiten van een overeenkomst met één opdrachtnemer voor de (ver)koop en herontwikkeling van een bouwkavel. De klacht houdt in dat beklaagde in strijd met het transparantiebeginsel heeft gehandeld door de exacte afmetingen van de kavel niet bekend te maken aan inschrijvers. De aanbesteding mist volgens klager een maatvaste onderlegger.
De Commissie overweegt dat volgens bestaande jurisprudentie van een (potentiële) inschrijver een proactieve houding mag worden verwacht. Dit houdt in dat een inschrijver - mogelijke - inbreuken op het op de aanbestedingsprocedure van toepassing zijnde recht bij de aanbesteder dient te signaleren zodra hij die redelijkerwijze behoorde op te merken.
Door na publicatie van het document 'NvI Bijlage 1 tekening muur [aanduiding]' op 22 februari 2018 pas op de dag van de sluitingstermijn voor het doen van een inschrijving - namelijk 12 maart 2018 - een vraag aan beklaagde te stellen over de maatvoering van het perceel, heeft klager voormelde verplichting naar het oordeel van de Commissie niet nageleefd. Met beklaagde is de Commissie van oordeel dat klager haar bezwaren daarmee op een te laat tijdstip naar voren heeft gebracht. In dat kader acht de Commissie van belang dat klager in haar e-mail van 12 maart 2018 heeft aangegeven op basis van de nieuwe informatie in de NvI diverse keren met een bouwkundige de kavel te hebben bezocht en dat zij helaas niet exact hebben kunnen bepalen hoe breed de kavel is. Hieruit blijkt dat klager er reeds eerder van doordrongen was dat zij mogelijk een probleem had en het had dan ook op haar weg gelegen om dat eerder aan beklaagde kenbaar te maken.
Deze handelwijze van klager staat er aan in de weg dat zij in dit stadium nog een beroep kan doen op strijd met het transparantiebeginsel.
De klacht is derhalve ongegrond.
Ten overvloede overweegt de Commissie dat de precieze afmetingen van de kavel nog niet bekend zijn. Terwijl op de website van beklaagde een oppervlakte van 62 m2 is vermeld, is in paragraaf 2.4 ('Ligging kavel') van de Inschrijvingsleidraad bepaald dat het een smalle kavel betreft van ca. 4,75 meter breed en 13 meter diep en een perceeloppervlakte van 60 m2. Uit het antwoord op vraag 11 in de eerste Nota van Inlichtingen van 22 februari 2018 blijkt dat een bestaande zijmuur de begrenzing vormt van de kavel en dat deze enigszins afwijkt van de kadastrale kaart. Beklaagde geeft aan de intentie te hebben een grensreconstructie door het kadaster te laten uitvoeren. Uit de bij de eerste Nota van Inlichtingen gevoegde tekening met de muur blijkt dat de muur schuin staat ten opzichte van de op de kadastrale kaart aangegeven grens van het perceel en dat het perceel als gevolg van de muur smaller is dan op de kadastrale kaart is aangegeven.
Naar het oordeel van de Commissie is het object van de aanbesteding in dit geval voldoende bepaalbaar (vgl. HR 25 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD6097, BR 2002/152 m.nt. H. Nijholt, r.o. 3.2-3.3.2). Beklaagde heeft naar het oordeel van de Commissie voldoende informatie verschaft om potentiële inschrijvers in staat te stellen een passende inschrijving te doen en om de ingediende inschrijvingen met elkaar te kunnen vergelijken. In dat kader merkt de Commissie opd at het ontwerp in de inschrijving niet tot op detailniveau behoefde te zijn uitgewerkt en dat beklaagde niet om een calculatie van een aannemer heeft gevraagd.
Voorts acht de Commissie in het kader van het proportionaliteitsbeginsel van artikel 1.13 Aw 2012 relevant dat beklaagde in artikel 8 van de algemene voorwaarden in een over- en ondermaatregeling heeft voorzien. Een verschil van meer dan 5% tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals deze in de koopovereenkomst (en de aanbestedingsstukken) is genoemd, zal worden verrekend.
Ten slotte leidt de Commissie uit het feit dat de opdrachtnemer verplicht is tot zelfbewoning af dat de aanbestedingsprocedure gericht is op particulieren. De Commissie kan zich goed voorstellen dat ook wanneer het object van aanbesteding in een geval als het onderhavige voldoende bepaalbaar is in aanbestedingsrechtelijke zin, particulieren in het kader van een procedure als de onderhavige desalniettemin meer zekerheid willen over de maten van het perceel. Dat geldt zeker in een situatie waarin een potentiële inschrijver wil inschrijven met een 'prefab'-oplossing waarvoor een minimale breedte van het perceel noodzakelijk is. In dat licht zou de Commissie het wenselijk vinden dat beklaagde vooraf duidelijkheid geeft over de precieze maatvoering van de kavel, door de grensreconstructie in een eerder stadium te doen verrichten. Een dergelijke verplichting kan echter niet uit de aanbestedingsregelgeving worden afgeleid.